פסק-דין בתיק עת"מ 28293-10-11

1.         עתירה כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה (להלן: "הועדה"), אשר אישרה בתנאים את תכנית המתאר המקומית חפ/2070 "בנייני מגורים ברחוב מגידו, תוכנית אחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים" אותה יזמה המשיבה 2 (להלן: "ההחלטה" , "התוכנית").

העותרים, שהינם בעלים ומחזיקים של דירות במרכז הכרמל בתחום ו/או בגבול התוכנית, טוענים כי נפלו פגמים רבים בהחלטה בעטיים יש להורות על ביטול התוכנית, ולחילופין, יש להורות על הפקדת התוכנית מחדש ולקיים הליך שמיעת התנגדויות לאחר שיתוקנו הליקויים.

רקע

2.         התוכנית חלה על שטח של כ-19 דונם במרכז הכרמל בחיפה. יוזמת התוכנית היא המשיבה מס' 2 (להלן -" המשיבה"), אשר הגישה את התוכנית המקורית עוד בשנת 1996. בתחילתה, כללה התוכנית שלושה מגדלי מגורים בני למעלה מ-40 קומות מגורים שכללו 800 יחידות דיור. לאחר לא מעט תיקונים ושינויים,  על פי דרישות מוסדות התכנון, הפקידה המשיבה ביום  17.6.09 תוכנית מתוקנת - היא התוכנית נשוא העתירה. מטרות התוכנית הן בין היתר שינוי יעוד אתר לבניין ציבורי בבעלות פרטית ואזור מגורים מיוחד הכולל 225 יחידות דיור ב-6 מבנים בגבהים משתנים בין 9 ל-13 קומות מעל קומת קרקע. עוד מייעדת התוכנית שטחים למסחר, לשירותים, למוסד, שביל להולכי רגל ולשטח ציבורי פתוח. עוד על פי התוכנית - הרחבת רח' מגידו, הרחבת רח' ג'ורג' אליוט ורח' יפה נוף וביטול חלק מרח' ג'ורג' אליוט והפיכתו לשביל להולכי רגל. כמו כן, מטרת התוכנית היא איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים  בחלק משטח התוכנית.

מסמכי התוכנית כוללים בין היתר נספח נופי מנחה, נספח בינוי מנחה, חוות דעת אקלימית, נספח מנחה לתשתיות מים וביוב, נספח שימור מנחה, נספח תחבורה וחניה וכן טבלת הקצאה ואיזון המהווה נספח מחייב.

3.         על שטח התוכנית חל " מסמך המדיניות" - תוכנית חפ/ 2168 - מדיניות פיתוח אזור מרכז הכרמל, שגובש על ידי הועדה המקומית ואומץ על ידי הועדה המחוזית ביום 19.10.04  (להלן: "מסמך המדיניות"). בהתאם לתשריט של מסמך המדיניות מוגדר שטח התוכנית כ" איזור לתגבור". בהתאם להוראות מסמך המדיניות, ניתן להקים במגרשים ששטחם עולה על 2 דונם והמצויים באיזור לתגבור, מבנים בני 9 קומות בצפיפות של עד 22 יחידות דיור לדונם.

4.         ביום 24.1.06 דנה הועדה המחוזית בתוכנית והחליטה כי התוכנית המוצעת אינה תואמת למסמך המדיניות ועל כן יש לתקנה ולהתאימה להוראותיו. ביום 5.12.06 שבה הועדה המחוזית ודנה בתוכנית המתוקנת והחליטה גם הפעם להורות על תיקונה והתאמתה למסמך המדיניות. ביום 29.1.08 שבה הועדה ודנה בתוכנית מתוקנת נוספת שהגישה המשיבה והגם שנפחי הבניה ומספר יחידות הדיור בתוכנית המתוקנת הוקטנו, עדיין חרגו הוראות התוכנית מהוראות מסמך המדיניות.

אף על פי כן אישרה הועדה המחוזית את התוכנית וקבעה כדלקמן:

"לאחר בדיקה מעמיקה ודיון בהנחיות המפורטות של מסמך המדיניות, הוועדה סברה כי לגופו של עניין, צירוף הנתונים של גודל המגרש, מיקומו הייחודי, הנגישות הגבוהה אליו במשולב עם מיקום המבנים הגבוהים במרכז המגרש והעמדתם במדורג בהתאם לטופוגרפיה, מאפשרים במקרה זה סטייה מסוימת בגובה הבניינים ותגבור זכויות בנייה במגרש בהשוואה לקבוע במסמך המדיניות. 

... לאור המפורט לעיל, הוועדה סבורה כי החריגה מהוראות מסמך המדיניות אינה מהותית, והיא מוצדקת מבחינה תכנונית וציבורית. זאת ועוד, יודגש כי במסגרת התוכנית הוטלו על היזם מטלות ציבוריות מורכבות של פינוי ובניית בית ספר חדש באתר חלופי ושימור המנזר והחצר סביבו. מטלות אלה נקבעו כתנאי למימוש הפרויקט. יצוין כי הוועדה רואה בהקמת הפרויקט תרומה חשובה לפיתוחן העירוני של מרכז הכרמל ולהחייאתו" (הדגשה שלי י.ו).

5.         ביום 17.6.09 פורסמה התוכנית להפקדה בילקוט הפרסומים. במהלך תקופת ההפקדה הוגשו 170 התנגדויות לתוכנית. הועדה מינתה את גב' לבנה אלונים כחוקרת לשמיעת ההתנגדויות (להלן - " החוקרת") אשר שמעה את ההתנגדויות והגישה המלצותיה לוועדה.

6.         ביום 3.5.01 שמעה הועדה את החוקרת וקיימה דיון בהמלצותיה ובסופו של דבר אומצו מרבית ההמלצות. הועדה החליטה לקבל חלק מההתנגדויות, לדחות את האחרות ולאשר את התוכנית בתנאים. בין ההתנגדויות שהתקבלו הייתה התנגדות שהגישו העותרים ואחרים ביחס למספר הקומות בששת המבנים המתוכננים במגרש 2000. הועדה קיבלה את ההתנגדות וקבעה כי מספר הקומות במבנה המגורים יותאם למסמך המדיניות, היינו 9 קומות כולל קומת קרקע. יחד עם זאת, החליטה הועדה כי תותר סטייה ממסמך המדיניות בכל הנוגע למספר הקומות, על ידי תוספת שתי קומות במרכזם של בניינים 1 א', 1 ב', 2 א', 2 ב'. הוחלט כי התוספת הנ"ל תותר רק באגפים הפונים לעבר מרכז התוכנית, המרוחקים מבתי השכנים.  עוד החליטה הועדה כי רח' גורג' אליוט יבוטל ובמקומו יוקם שביל להולכי רגל שיונגש לנכים ולכלל הציבור, תוך שילוב בניית רמפות ומדרגות.

החלטה זו של הועדה המחוזית היא מושא העתירה שלפנינו.

טענות העותרים

7.         טענתם העיקרית של העותרים היא כי הועדה חרגה ממסמך המדיניות, המהווה הנחיה מנהלית, בכל הנוגע למספר הקומות במספר בניינים וזאת בלא שקיימים טעמים מיוחדים המצדיקים לסטות ממסמך זה. לטענת העותרים, הסטייה מהנחיה מנהלית תותר רק בנסיבות מיוחדות ומנימוקים סבירים ולא זה המקרה שלפנינו. לטענתם, הועדה לא נתנה כל טעמים סבירים לסטייה ולא ניתנה כל הצדקה סבירה לכך, ולפיכך נותרה בעיניה החזקה כי התרת הסטייה נובעת משיקולים זרים. העותרים טוענים כי במקרה זה סטתה התוכנית סטייה ניכרת ממסמך המדיניות ועל כן לא היה מקום לאשר את התוכנית. לבסוף, טוענים העותרים כי אי הכללת הקומות שמתחת לקומת הכניסה בבניין הקומות הוא ניסיון לעקוף את דרישות מסמך המדיניות.

עוד טוענים העותרים כי נפל פגם באישור התוכנית משעה שהתוכנית אושרה ללא ביצוע בדיקות תכנוניות נדרשות עליהן המליצה החוקרת, וכן כי התוכנית אושרה בהעדר פרטים הכרחיים.

לבסוף טוענים העותרים כי הועדה אישרה את ביטול חלקו הצפון מזרחי של רח' ג'ורג' אליוט (הקטע בין רחוב מגידו לרח' יפה נוף) אשר מיועד לדרך שרוחבה 10 מטר, וקביעת שביל להולכי רגל ברוחב 3 מטר תחתיו, כל זאת ללא היגיון כלכלי ובניגוד להוראות חוק המקרקעין בנוגע למקרקעי ייעוד.

טענות המשיבות

8.         המשיבות אשר הגישו כתבי תשובה נפרדים, טוענות כי דין העתירה להידחות. לטענתן, החלטת הועדה היא החלטה מקצועית, עניינית ומנומקת, שניתנה לאחר דיון ממושך בהתנגדויות. המשיבות מציינות כי התוכנית נדונה שנים רבות מול מוסדות התכנון וכי נפח הפרויקט צומצם משמעותית מבניה של 18 קומות לבניה של 9 קומות ולבניה של 11 קומות במרכזם של ארבעה בניינים בפרויקט, ובכך שיקפה הועדה בהחלטתה את האיזונים התכנוניים הנכונים והראויים. עוד לטענתן, ההחלטה והמלצות החוקרת מבטאות החלטות תכנוניות מתונות שהלכה למעשה הולידו פרויקט צנוע באופן משמעותי מכפי שתוכנן תחילה.